经济与发展

稳字当头,再聊聊2024年的房地产

2024-04-15

当前房地产市场呈现出复杂多变的态势。一方面整体市场活跃度与过去的高峰期相比有所下降,另一方面各地也在不断出台政策措施以刺激市场需求,但房价过高和居民购房压力大的问题仍然存在。与此同时,土地财政转型和房地产市场调整分化也为行业带来了新的挑战和机遇。

为什么2024年房地产要稳?大家为什么不愿去买房了?当前房地产政策是否有效?

北京大学光华管理学院金融学系副教授张宇看来,今年稳住信心非常重要,只有房地产市场稳住了,购房者才会开始着手买房,房地产企业也才会健康向前发展。而在这一时期,也要关注购房者人群结构的变化,区分首次购房群体和多次购房群体。同时,要加快建立行业长效机制,通过保障房建设去解决首次购房人群的住房问题和建筑开发行业的持续经营。而推进城市化水平,可能是解决当前房地产问题的关键。

为什么2024年房地产要“稳”?

“2024年房地产发展的核心是要稳。首先是房价要稳,其次是信心要稳。有很多城市其实已经稳住了,如北京、上海、成都、重庆等部分一线城市和强的新一线城市,房价没有大幅下跌的同时,新房还在有序供应。在实体经济快速发展的城市,住房市场的价格还有着非常切实的支撑。”张宇说。

在他看来,今年稳住信心非常重要,只有房地产市场稳住了,购房者才会开始着手买房。如果今年对房企的信心可以建立起来,那明年房企的发展状态就更加乐观。“要避免自证陷阱。如果大家认为房企会出问题,今年就不容易去买房或者给予资金支持,那么明年企业出问题的概率就会增加。如果大家认为房企不会出问题,今年的经营状况能够稳住,那么明年出问题的概率也就小了。”张宇说。

如何增强购房人群的信心,是一个富有挑战的核心议题。张宇表示,目前过分激进的房企已经退出市场,在新的政策保障下,包括房企“白名单”、保交楼、对于预售资金的透明监管等一系列政策举措,房企的财务状况保障住房的开发和交付没有太大的问题。

此外,张宇建议要加快建立行业长效机制,用更加适应新常态的方法去解决大城市的住房问题,比如对保障房建设主体的资本金支持、对保障房建设的目标考核等配套和激励,去解决首次购房人群的住房问题和建筑开发行业的持续经营。在他看来,很难期望商品房迅速回到数年前的开发规模,需要用保障性住房去弥补行业的就业缺口和产出缺口。

从地方政府财政健康的角度来说,希望房价平稳;从已购房群体的角度来说,希望房价上涨;而从未购房群体的角度来说,则希望房价降低,达到更负担得起的水平。这样的话,显然存在政策的两难。

一个比较好的思路就是,更好地发挥保障性住房的作用,切分形成商品房和保障性住房双主体的市场格局,加快解决困难群体和新市民住房问题,支撑行业的经营和就业。”张宇说。

张宇指出,这样的方式还萌生了一个上升通道,也就是当首次购房群体以保障性住房作为一个落脚点定居在城市以后,他们的人生规划和未来发展也落在了当地。随着收入的增长和财富的积累,他们有可能去考虑住房条件的改善,又成为商品性住房市场的新参与者,这是一种对市场需求结构变化的灵巧应对。

从购房者角度来说,现有收入、收入预期和高昂房价不匹配,则是最大的问题。张宇表示,如果我们通过发展新质生产力,把人们对宏观经济增长的信心和个人收入增长的信心重新建立起来,那么对行业发展的意义将重大而深远。

为什么大家不愿去买房了?

谈到房地产行业的风云变幻,人们的第一反应就联想到各大房地产企业。然而,房地产企业信心的内核来源于购房者,而购房者的人群结构,却在近些年发生了悄无声息的变化。

张宇解释,房企作为房地产市场中的经营主体,是市场信息的主要传导渠道。当购房者的购房热情高涨时,房企拿地的动力随之变强;而当购房者的购房需求疲软时,房企则不太愿意拿地。

“2015年之前,购房主力军是首次购房的人群。到了2015年之后,尤其是2018年后,多次购房的人群的比重明显增加。”张宇指出,这两类人群的核心诉求有很大差异。

首次购房群体中的大多数人实际上是要解决生活需求,包括安居乐业、子女求学等。他们通常是价格敏感型的,房价对他们来说是一个重大影响因素。这个群体的房价可支付能力在2015年之后可能发生了下跌,因为在那个时间节点以后到近三年以前,全国主要城市的房价都发生了巨大上涨。

而多次购房人群是投资置业或改善性需求,他们对房价走势相对敏感,因此市场的反馈对他们来说很重要。如果他们认为房价未来不一定会持续上涨,甚至还有下跌的可能,就不一定会购买。因为这类人群迫切性的居住需求已经满足,改善或者复购需求需要根据市场发展情况抉择。

值得关注的是,当前房地产市场已经出现明显分化,大城市与小城市之间,核心地段和偏远郊区之间,优质房企和一般房企之间,境遇差异也进一步加剧。

张宇分析指出,早期城市快速发展,当时住房的投资价值高,投资住房的回报率远远高于股市。而且从基本面支撑来说,住房的基本面支撑是租房市场和它带来的一系列福利,其价值也在增加,所以对于投资者来说,当时的房地产就是最好的资产之一。

“但是现在城市之间产生分化,吸引产业和人才的能力是当地房租上涨的背后支撑力。如果一个城市没有更多的市民增加,市民的收入没有切实的提高,房租涨幅就会停滞,那么住房的基本面支撑就不复存在。相对来说,这样的资产就并不是一个优质的资产。因此,如果现在问一位多次购房者会不会买房,不同城市的购房者会有不同的回答。”张宇说。

在他看来,在相对较小的城市或者县城,可能没有太多人会选择多次购买。如果一个城市的住房已经过剩,城市发展又没有太多空间,这里的房子就跟汽车一样成为耐用品。但是,有一部分热点城市的房产还有充分的想象空间,比如那些有创新活力的城市,会迎来持续的购房者。

与此同时,张宇认为推进城市化水平可能是解决当前房地产问题的关键。

“目前我国的城市化水平,9亿城镇常住人口对应的是65%左右的城镇化率,还有5亿人在农村,并且有不少人的户籍地和工作地是错配的。如果按照学界共识,对于整个城镇化率的预测为75%或者以上,那么至少还要解决1.4亿人的城市住房问题,这1.4亿人恰好就是低购买力人群。”张宇说。

张宇表示,这部分人群折算下来可能是5000万套,如果算60平方米一套,就是30亿平方米。如果我国要弥补住房新开工面积从2010--2020年、年均18亿平方米下跌至近三年、年均13亿平方米的差值,在这样城市化水平的背景下就可以支撑和弥补。若干年后,再去考虑现有住房的更新问题,那么这个行业就可以比较平稳地发展运行。

当前房地产政策是否有效?

近年来,为促进房地产市场的平稳健康发展,各级政府都出台了系列政策给予支持。比如针对购房者,降低首付比例、提高贷款额度、放开部分限购等;针对房地产企业,保障房企合理融资需求,落实房企“白名单”制度,为烂尾楼开辟专项贷,明确预售资金监管主体责任等。

“当一家房企未来的经营现金流呈现下降趋势时,金融机构自然会重新评估对它的信贷授信限额,可能会压缩融资支持规模,也可能会缩短支持期限。从现实角度审视,金融机构对房企融资支持的下降,并不一定是没有保障房企的合理融资需求,而只是市场对商品房开发规模的判断发生了一定变化。”张宇说。

在他看来,保障房企的合理融资需求必然是一个正确的方向,同时也要考虑到金融主体理性评判风险的合理行为。在经营规模下降的环境下,如何保障房企不出现流动性困难,可能是一个更重要的议题。

首先要强信心。不能被少数激进高周转的房地产企业一叶障目,绝大多数企业的项目能够交付,实际资金没有太大问题。由于少数企业的融资结构不合理,它们已经退场,目前市场中剩余的是高质量长期经营的主体或者是融资成本比较低的企业。这些企业的负债主要是在建项目的应付账款和合同负债,相对于总资产和总负债,这些企业的到期金融债务其实很少。

其次要解决经营规模下降的环境下,自然出现的流动性问题。传统的市场方法就是处置资产。所谓的流动性困难就是企业有资产,但是资金链发生了一些问题,要让它的资产转起来。一些企业已经在处置自身的写字楼及部分在开发的项目,且出现了北向资金置入内地写字楼的现象,这是积极的信号。

张宇表示,近期房企“白名单”制度对房地产企业来说也是一项利好。

“因为它实质上是对银行放贷行为中权责的理清。如果银行给白名单上的房企放贷,一旦出现问题,银行的责任会减轻,此前在责任会追究到个人,包括信贷员、分管领导等。另外一方面是,越是有风险的企业,银行放贷时越会担心利益输送的可能性,那么白名单就给了信心,给名单的房企放贷合乎规则,这样银行内部的委托代理问题也会减轻。”张宇说。

对于近期降低首付比例、提高贷款额度、放开部分限购等措施,张宇认为,这些措施有一定短期效果,但是总体来说效果并不是特别明显,还需要继续观察,可以根据实践动态调整。并且,放开限购实际上针对的是多次购房主体,让多次购房主体释放需求,但是这一群体可供释放的需求量级还需要进一步观察。

而针对烂尾楼问题,张宇表示,目前已经有了很多非常巧妙的政策支持措施,比如地方的保交楼主体可以向国开行申请专项贷,这个贷款被允许成为保交楼主体的资本金,这一政策从世界范围来看都是非常亮眼的,要充分的认可保交贷的金融创新,同时更希望以更大体量的金融支持去解决市民的住房问题。

张宇,北京大学光华管理学院金融学系副教授。研究方向关于房地产、家庭金融、宏观金融、供应链金融等,学术成果发表于Review of Financial Studies,Review of Economics and Statistics等知名学术期刊。

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