经济与发展

张峥:怎样解决保障性租赁住房建设的资金问题?

2022-04-08

“经过统计,我们希望全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。新筹集公租房10万套,棚户区改造120万套。同时,我们还将加快推进长租房市场建设。”住建部相关负责人在近期的新闻发布会上透露。另据有关媒体梳理发现,北京、南京、常州,广州、珠海、中山、厦门等多个人口净流入、GDP水平较高的城市,今年计划供应租赁住房用地占住宅用地的比例均达到10%以上。

当前,我国大力推进保障性租赁住房建设有哪些重要意义?租赁住房建设资金如何筹集?租赁住房REITs在其中又能发挥什么样的作用?北京大学光华管理学院金融学教授、副院长张峥对此进行了分析解读。他也是北大光华REITs课题组、住房公积金课题组和租赁住房研究课题组的主要成员之一。

文丨张峥

发展保障性租赁住房的三大意义

在2020年底中央经济工作会议上,习近平总书记强调“高度重视保障性租赁住房建设”,“加快完善长租房政策”,并明确这是2021年经济工作八项重点任务之一。2021年政府工作报告中指出:“切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”,“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”。2021年7月2日,国务院办公厅发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22 号),表示“加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”。我们认为,加快发展保障性租赁住房,至少具有以下三点重要意义:

第一,发展保障性租赁住房是解决大城市新市民、青年人等住房困难问题的有效途径。我国租赁住房市场发展滞后,住房租赁人口占比约为11%,远低于发达国家30%的水平。大城市房价高,收入不高的新市民和青年人,在短期买不起房,也租不好房。例如,抽样调查表明,2019年1.35亿进城农民工中,购买住房比例为19.5%,进城10年以上的5200多万农民工中,购买商品房的占比为25.1%,享受共有产权住房和经济适用房的占比为16.7%,居住在政府提供的公租房的占比仅为1.2%。

第二,与社会主义现代化目标相匹配的产业结构需要大力发展租赁住房,特别是保障性住房。2035年实现社会主义现代化的中国,需要实现就业结构和产业结构的匹配。根据北大光华思想力课题组的估测,未来十五年,超过20%的就业人口,即1.5亿人口,需要重新配置到第二产业或服务业。在产业结构变迁和人口流动的情况下,农业转移人口城市化将带来大量的住房需求,尤其是住房租赁的需求。大力发展住房租赁市场,增加租赁住宅有效供给,才能够有效解决新市民的居住问题,形成人口增长、产业发展相互促进的局面。

第三,城镇化率的进一步提升需要租赁住房市场作为坚定支撑。北大光华思想力课题组预计2035年中国人口城镇化率将达到75%-80%(目前城镇化率在60%左右)。保障性租赁住房可以解决新市民和青年人住房需求,激发他们积极融入当地生活的意愿,为城市提供持续的生产力,是城市活力的源泉。另外,如果解决了城市人口工作地和居住地相一致的问题,就能更好地释放消费的潜力,促进消费尤其是服务消费。培育租赁住房这样一个新型的住房消费,有利于降低以往高昂的购房和贷款支出,打通消费堵点,释放其他消费需求。

近期,住房和城乡建设部相关负责人在《“十四五”公共服务规划》新闻发布会中表示,以人口流入多、房价高的城市为重点,加快发展保障性租赁住房。“十四五”期间,40个重点城市初步计划新增650万套(间),预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。根据地方政府公开信息的不完全统计,核心城市的计划新增套数为:上海47万套、北京40万套、深圳40万套、广州60万套、杭州33万套、成都25万套、南京12.5万套、宁波21.3万套、武汉25万套、西安30万套。如果每套的建设成本(建安成本+土地成本)按平均40-50万元来测算,那么,“十四五”期间的总体投资规模预计在2.6万亿-3.2万亿元之间,平均每年的投资规模约6000亿元。最新数据显示,这40个城市2022年计划筹集建设保障性租赁住房190万套(间),投资规模约8500亿元。

REITs是租赁住房高质量发展所必需的金融工具

当前,发展集中式租赁住房建设和运营面临土地、资金、运营、覆盖面、税费政策等五个方面的挑战,即高成本的土地、错配的资金、覆盖面不足、运营缺乏效率,以及税费等,这些因素制约了租赁住房市场的发展。

资金方面的一个核心问题是,持有资产的资金成本、流动性与租赁住房行业(集中式租赁住房)特点不匹配。我们知道,租赁住房投资有这样一些特点,初期投入高,回报期长(回报率不高),现金流相对稳定,有一定成长性(偏弱)。另外,资产整体的流动性差。金融更好的支持实体项目投资,其理论逻辑要求资金端和资产端是适配的,即要考虑期限、风险和流动性的适配性。通俗地说,即“什么样的资产就要匹配什么样的钱,匹配什么样的投资者”。这样才会形成一个可持续的、低成本的业务模式。

一方面,目前的租赁住房建设、投资主要依靠债务融资,缺少权益性资金等市场资本。另一方面,债务资金有固定期限、而且成本较高。这样的融资体制,难以匹配租赁住房初期投入高,回报期长的投资特性。金融支持租赁住房行业的关键是提升资金的适配性。简单来讲,就是提高权益资金的比重。另外,我们需要规模化地推进租赁住房建设,就需要引导社会资本进行投资,鼓励保险资金、社会保障基金、基本养老保险基金、企业年金、职业年金、住房公积金、社会公众资金进入这个领域。这些资金虽然很多是长期资金,但也有流动性的需要。因此,我们就需要一个具有流动性的权益资金市场。

所以说,租赁住房REITs是租赁住房领域高质量发展所必需的金融工具!第一,REITs为前期开发建设投资提供退出渠道,有助于吸引社会资本投资于租赁住房市场,形成投资良性循环,助力住房租赁企业形成可持续发展的业务模式。第二,REITs有助于改善中国目前以个人供给为主的市场结构,促进住房租赁市场向规模化、机构化和专业化方向发展,提升运营水平和服务质量。同时通过提升租赁服务水平,稳定租赁关系,规范租赁市场主体行为,保障租客权益,以利解决租住品质差、租期不稳定等问题。第三,REITs价值取向是持续提高分红,在此驱动下,管理人有足够的动力做到精细化经营,建立有效激励机制,培养各项资产管理能力,包括资产安全维护、改造提升、物业管理、信息化建设等。第四,当前来看,相比租赁住房企业直接IPO,资产IPO(REITs)是更为适合的工具。REITs的价值主张在于持续的稳定的租金现金流,成长性不是估值的关键。而股票市场(特别是A股市场)的估值逻辑重成长性,轻现金流。因此,REITs的估值逻辑和租赁住房的商业逻辑更为匹配。换句话说,租赁住房企业IPO,可能受到资本市场的压力,以至于成为不当激励。

我们了解,在基础设施REITs试点的框架下,发展保障性租赁住房REITs在具体实操中,主要存在以下挑战:第一,保障性租赁住房资产范围及其可转让性缺乏统一政策或指导性规范。第二,底层资产重组、发行和运营过程中,整体税负较重。第三、保障性租赁住房具有保障性的政策属性,可能存在土地成本较高、融资成本较高、租金回报较低的现实问题,疫情也进一步影响了租金和出租率的稳定。

因此,期待下一步从如下方面积极推动保障性租赁住房REITs落地:第一,在资产方面,可根据“十四五”规划,在国办“22号文”、发改“958号文”的基础上,因地制宜,制定明确的保障性租赁住房REITs资产认定标准及流程;第二,在税务方面,本着税收中性的原则,系统性完善保障性租赁住房配套税收政策,在REITs的重组、运营阶段实现税收优惠方面的新突破;第三,构建合理稳定补贴机制及租金调整机制等,构建符合保障属性下的商业逻辑,形成保障性租赁住房发展的长效机制;第四,鼓励多主体参与,培育具有资产管理能力的租赁住房REITs 管理人。特别重要的是,应选择权属清晰、收益稳定项目作为底层资产先行试点!

除了大力发展租赁住房REITs市场之外,北大光华REITs课题组基于对城镇化建设、住房问题和公积金制度改革的长期研究,建议启动“住房公积金制度、租赁住房和REITs三位一体”的新一轮改革,推动新型住房体制建设。具体思路:地方政府在土地出让方面予以支持,并给予一定的税费减免;住房公积金通过权益投资方式,与住房租赁企业、社会资本等从供给端参与建设保障性租赁住房;住房租赁企业进行实际运营,主要为缴纳公积金的青年人、新市民、农业转移人口等各类型租户提供职住平衡、高性价比、多层次的住房产品,租户享受一定的租金优惠。租赁住房前期投资可以选择通过REITs方式退出。公积金每年拿出2000亿,加上带动的资金,就可以满足十四五保障性租赁住房的建设任务。该方案有利于农业转移人口真正融入城市,消除因“身份识别”形成的各种不平等现象;有利于扩大住房公积金的缴存面,提高住房公积金的投资收益,使公积金成为缴存人养老金的补充。

张峥,北京大学光华管理学院金融学教授、副院长,博士生导师,北京大学国家金融研究中心副主任,北大光华中国REITs研究中心执行主任。张峥教授主要研究领域是金融市场与机构、不动产金融、资产管理。张峥教授是北大光华REITs课题组、住房公积金课题组和租赁住房研究课题组的主要成员之一。张峥教授是国家发展改革委和中国证监会基础设施REITs联合调研小组成员之一,该工作为推进基础设施公募REITs试点打下坚实基础。

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