经济与发展

“天下苦公摊久矣!”这三点值得关注

2022-03-17

在今年两会的热点话题中,#建议取消商品房公摊面积#冲上热搜,成为社会关注的焦点。微博的相关数据显示,该话题阅读次数达到4亿,讨论次数达到3.8万。

北京大学光华管理学院金融学系助理教授张宇认同购房者对于实际得房面积短少和不确定性的深恶痛绝,“天下苦公摊久矣!”他表示,真正可以落地的“取消公摊”政策一定是全面增加新房市场透明度和购房者权益保护程度的一揽子政策,但购房者对于取消公摊的效果也需要建立合理预期。他的观点主要有三:“第一、取消公摊面积无法降低购房支出,解决房价负担仍需强调结构性因素;第二、法律法规需做必要修改,确保“取消公摊”后小区业主对公共空间的权力行使有据可依;第三、强调政策配套,让“取消公摊”与持续提升购房“透明度”紧密结合。

张宇长期关注研究房地产市场,此前基于中国大陆的房地产市场的研究成果发表于金融学顶刊Review of Financial Studies上,是该刊刊载的首篇针对中国大陆房地产的论文。目前他在光华开设有《房地产经济与金融》等课程。

1、取消公摊面积无法降低购房支出,解决房价负担仍需强调结构性因素

张宇表示,在北京,新房交易已多年前开始实行按套内建筑面积标注和套内建筑面积单价计价。然而,很难判断这一交易方式是否降低了北京购房者的购房成本。

“由于二手房市场依然以建筑面积计价为主流,北京市场开发商在宣发新建楼盘时,仍会提供建筑面积和建筑面积单价以供同时考虑新房和二手房的消费者参考;此时,按套内面积计算的总价,和按建筑面积计算的总价,没有任何差别。”张宇说。

张宇认为,从供给侧来说,单纯改为套内面积计价并不能直接降低土地成本、建造成本、融资成本等近年逐步上升的房地产开发成本因素。

“希望开发商主动让利的同时,也期待地方政府出于民生考虑,在土地出让环节让利、增加住房土地供应,让实际住房单价下降,大力建设租赁住房,确保租赁住房社区质量,从新渠道解决城市居民和新市民的住房支出问题。”张宇说。

2、法律法规需做必要修改,确保“取消公摊”后小区业主对公共空间的权力行使有据可依

取消公摊面积,涉及到未来开发商把单个住房的产权移交给住户以后,公共空间的产权问题。”张宇说。

张宇表示,《物权法》第70条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。公摊就是“共有部分”的通俗叫法。如果简单“取消公摊面积”,那么购房业主对“共有部分”的权利就无明确凭据可依。即使业主可以证明一部分公共空间属于小区业主必需而行使权力,现实中也很难证明所有的小区内部设施皆为小区业主必需。

例如,在海淀区某小区的诉讼案例中,地下车库和人防车库被开发商的关联公司冻结,影响了购房者的正常生活,但因涉诉的车库未经过产权销售或不得销售,且难以认定为小区业主所必需,诉讼中法院并不认可业委会认定地下车库为业主共有的要求。”张宇介绍。

对此,张宇提醒,“如果购房者没有对小区公共设施确权,那么开发商对于这些公共空间的后续处置很有可能令我们的购房者及业主不满。确权对于后续小区的维护,包括后续资产的保值是有一定帮助、有一定益处的。实现“取消公摊面积”的第一步就是需要以法律的形式将共有部分做明确界定,明确保护购房者的权益。”

3、强调政策配套,让“取消公摊”与持续提升购房“透明度”紧密结合

张宇表示,事实上,中国的新房市场长期缺乏关于小区公共建筑空间的信息披露,购房者无从了解哪些公摊面积是建筑规范所要求的,哪些公摊面积是规范要求以外的。

“我们应该思考如何最有效地解决公摊面积不透明问题。究竟哪些是规范必须的面积,哪些是我们用于改善公共活动空间使用质量的面积?购买者应当有选择权。”张宇说。

张宇表示,房子都需要有走廊、楼梯、电梯,无论是否“取消公摊面积”,这些成本实际都由购房者支付。开发商在公共建筑空间如有浪费,成本也会全部或部分转嫁给购房者。事实上,即使在实施套内面积计价的北京,开发商依然无需披露公共建筑空间的具体面积组成。除共有面积外,北京购房者持有的房产证上也没有关于公共建筑空间的任何其他信息。如果住建部门能够强制要求开发商在预售前,明确说明公摊面积的组成、功能、必要性,在建设环节内不得更改,在交付环节明确确权,那么购房者权益才能得到更好保护,“透明”购房才能实现。

“倘若没有精准有魄力的相关配套,简单政策有可能治标不治本,真正值得落地的‘取消公摊’政策是全面增加新房市场透明度和购房者权益保护程度的一揽子政策。”张宇说。

在张宇看来,更加宽敞的大堂、电梯间、楼梯间,高于规范的电梯配比等超出规范要求的公共建筑空间可以提升居住品质,不应当一刀切禁止,但应当对购房者“明码标价”,不应让购房者为强加的“奢建”、“滥建”买单。只有在政策层面做到销售环节对公共面积“交根交底”,给予购房者选择权,才能将购房流程透明化,从根源上去除公摊面积的浪费、被动强加和不确定性,进而解决公摊面积的问题。

相关链接:

房地产税试点来了,这些问题值得关注

张宇:房地产行业的“打法”正在改变 | 北大光华高能公开课

张宇,现任北京大学光华管理学院金融学系助理教授,本科毕业于清华大学,并于普林斯顿获取经济学博士学位。其关于房地产、家庭金融、宏观金融、金融科技等方向的学术研究发表于Review of Financial Studies, Economic Theory, Economics Letters等知名期刊,并多次在NBER Chinese Economy,中国金融国际年会等国际知名学术会议做报告。2019年起,为光华MBA项目开设《房地产经济与金融》课程。

分享