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北大光华REITs报告四:各环节税负过重 建议推出REITs税收优惠政策

时间:2018-01-24

1月24日,北京大学光华管理学院REITs课题组发布第四份REITs研究报告——《不动产信托投资基金税制问题研究》(以下简称《报告》)。2017年6月以来,该课题组已陆续发布了三份REITs报告,分别为《中国公募REITs发展白皮书》、《中国不动产投资信托基金市场规模研究》和《中国租赁住房REITs市场发展研究》。

该《报告》承接本课题系列的前三份报告,对REITs税制问题进行分析与讨论,并指出,税收优惠政策是REITs得以在欧美国家迅速发展的一个重要原因,而在我国现行的税收制度下,不动产的交易和经营税负较重,客观上制约了REITs的收益率。

因此,北大光华REITs课题组建议,“有关部门借鉴国际经验,充分考虑REITs的税收中性原则,给予一定的优惠政策驱动REITs,尤其是租赁住房REITs在中国的规模化发展。”

REITs的运作过程通常可划分为设立环节、持有环节和退出环节。REITs自身是金融产品,在二级市场交易,涉及到的税种较为简单,主要是印花税和所得税。

《报告》指出,我国未来如果采用“公募基金+ABS”的模式,将存在证券投资基金、专项计划、项目公司等多个层级主体,其底层资产属于房地产,交易与经营行为对应的税种较多,税率较高,不同的持有架构、资产情况和时点会有不同的税务处理,较为复杂。

具体情况可从设立、持有和退出三个环节进行分析。《报告》指出,从实践来看,国内与REITs相关的税收问题,主要存在于设立和持有经营环节,其税负较重,将严重影响REITs的发展。

课题组通过一个简化案例指出,若物业资产增值40%,涉及高额的增值税、土地增值税和所得税,税负合计高达物业交易价格的21%;从税种构成来看,土地增值税(占比43%)和所得税(占比24%)是设立时重组环节的主要税收。若发起人将设立REITs视同为一种融资行为,则该类融资的一次性税务成本显然过高。

此外,我国REITs税收还存在“透明度不够”和“不同主体的税收待遇不同”等问题。

REITs提供不动产市场发展所需的长期资金,是市场的重要供应主体,在助力租赁住房企业持续健康发展,落实租售并举战略,增加资本市场投资品种等方面,具有重要意义。因此,北大光华REITs课题组建议,相关部门按照国际惯例,以税收驱动为基本指导思想,对我国REITs的设立和运营给予相应的税收优惠政策。具体建议有四:

1. 对以REITs为目标的资产重组行为给予税收支持

2. 进一步增加税收透明度,体现REITs设立行为的商业实质

3. 降低REITs经营环节的税负,体现对REITs的税收优惠待遇

4. 减少REITs结构构建产生的税收负担

点击此处,阅读《中国公募REITs发展白皮书》全文

点击此处,阅读《中国不动产投资信托基金市场规模研究》全文

点击此处,阅读《中国租凭住房REITs市场发展研究》全文

点击此处,阅读《不动产信托投资基金税制问题研究》全文

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