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经济发展新动能:中国REITs市场建设和发展

时间:2018-11-06

中国REITs闭门讨论会于2018年11月3日在北大光华管理学院召开,中国证监会蔡建春博士,光华管理学院院长刘俏以及中联基金合伙人周芊先生作为会议嘉宾,针对中国标准化REITs市场的建设和发展进行了热烈讨论,光华管理学院金融系张峥教授作为本次会议的主持人,在圆桌会议环节,与参会人员进行了充分的互动交流。现场反响热烈。

会议由张峥教授主持,他简要汇报了北大光华REITs课题组在最近一年的工作成果,迄今已经公开发布七份高质量研究报告,并于今年6月成功举办中国REITs研究论坛,在业界和学界引起了广泛的关注,是中国REITs发展史上的里程碑,同时,张峥教授还提出希望在中国REITs研究中心的基础上打造一个REITs的商业和学术平台,让更多对REITs感兴趣的人参与其中,共同促进我国REITs市场的建设和发展。

张峥教授表示,REITs作为一种重要的大类资产,在众多国家受到极大的政策关注与支持。综合分析全球约40个推出REITs的国家和地区在推出REITs之前的经济状况,总体分析归纳,REITs出台的背景基本上都是在经济衰退时期、突发经济危机以及经济高速发展的动力不足时推出的。以美国、荷兰、新加坡、韩国、泰国和印度的REITs推动历程研究分析,REITs的出台对于发达国家、中等发达国家以及经济高速发展的发展中国家具有稳定投资和房地产,减缓经济周期对国家经济的负面影响,提高经济发展动能的深刻作用。

截至2018年7月,全球REITs市场规模达到2万亿美元。在美国,共有上市REITs275只,市值约1.1万亿美元,约占全球市场的60%,亚洲地区,日本、新加坡和香港的REITs市值总和约2000亿美元,占亚洲市场的94%。1998-2018年,REITs的年化收益率达到9.47%,高于同期的债券和股市,而且REITs与股市和债市的波动相关性较低,作为一类金融资产,具有良好的风险分散功能,相比股票和债券,REITs市场表现波动较小,收益性特征明显,更加稳健。

随后,蔡建春博士发表了主题为“REITs市场的起源发展与深层运作机理探究”的重要演讲。蔡博士分别从REITs基本情况、REITs与国民经济周期的关系、REITs对经济发展的作用、REITs国际发展历程和其深层运作机制探究以及如何制定标准、规范REITs市场发展六个方面系统全面的阐述了REITs市场的起源和未来市场建设的重点。

交流过程中,与会者普遍认为REITs具有的底层资产产生稳定现金流,强制分红,公开市场交易,流动性强,税收支持政策等特点,有效契合中国经济转型的关键期和改革的机遇期,吸引中小投资者可以参与到大型建设项目,有效改善目前以银行贷款为主的融资结构,有利于提高直接融资的比重,同时REITs的资产方也可以进行融资,有利于企业实现轻资产运营,改变房地产运营方式,帮助房地产行业转型,遏制房价上涨。

蔡建春博士还提出,建设中国REITs市场,需要加强信息披露制度,增加市场的透明度,同时,要发挥公司治理的作用。REITs涉及的不动产行业并非住宅地产,而是包括基础设施、商业地产、医疗养老、工业地产、旅游地产等诸多领域与业态,因此要提高专业的管理能力和运营能力,将传统的开发商思维转变到开发-运营上来,促进金融体系与不动产领域的良性互动发展。蔡建春博士同时指出,作为公开发行的上市品种,REITs同样要敬畏法律,敬畏市场,依法经营。

最后,蔡建春博士就REITs市场建设的技术细节和运行机理进行总结,他指出REITs有利于将主体信用向资产信用转移。从类REITs到标准化REITs,是基于运营管理能力加资产信用双保险的过程,同时需要避免双重收税,使中小投资者能够参与到REITs市场中来。

在之后的圆桌会议环节,张峥教授向蔡建春博士、刘俏院长提出了几点问题,并与参会人员互动交流,刘俏院长指出,目前中国金融中介成本很高,结构不合理,直接融资比例太低,而REITs是金融改革的重要抓手,以房地产企业为例,债务杠杆高企,亟需其他的融资方式。同时随着我国居民可支配财富的增长,需要更好的投资渠道,REITs作为大类资产,可以以试点的方式推出,增强金融的普惠性。刘院长表示,目前中国企业,尤其是民营企业融资难、融资贵问题一直十分突出,中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在11月1日民营企业座谈会上对症提出六个方面主要举措,坚定民营企业信心,鼓舞民营企业发展。民营企业市场化程度最高,因此周期性也最明显。推出REITs,是落实中央“三去一降一补”经济政策的重要抓手,有利于降低系统性金融风险,促进不动产行业以及上下游产业的发展,提供经济发展的新动能。以前中国主要靠货币政策和财政政策来调节经济周期,在经济下行时期,通过减税和增加政府支出以及加强基础设施建设等来稳定经济发展。开发和建设REITs市场可以作为财政政策的重要补充,有利于吸收社会资本,提高社会资本参与度,提供国有资本的退出渠道,在经济进入新常态下,盘活资产存量。同时,目前国内关于REITs的法律、税收和交易环节存在一定的矛盾冲突,需要监管部门、税务部门等共同打造规范有序的市场环境。

周芊先生就中国目前推出REITs的商业机遇进行阐述,他说,现在房地产开发比规模和速度的商业模式在未来变得不可行,因此房地产行业需要战略转型,租赁住房与开发型企业息息相关,推出REITs可以提供持有型物业的退出渠道,由于目前中国缺乏完善的大宗物业交易市场,资产上市的退出安排只有IPO和REITs两条路径。另一方面,对于地方政府来说,基础设施投资收益低,期限长,某些项目可能具有公益性质,并没有完全市场化,因此推出REITs能够形成市场化现金流,盘活存量。最后在互动环节, 蔡建春博士针对市场监管的关键问题给予解答。同时,周芊先生提出REITs“锚”的作用体现在两个方面:派息收益率和资产的市场比价,中国不动产的体量足够大,只要资产,信用和收益都匹配,就适合做REITs的底层资产。会议的最后,刘俏院长和张峥教授分别介绍了光华思想力平台和中国REITs先锋项目。

“中国REITs先锋项目”由北京大学光华管理学院携手“中国REITs论坛”共同发起,项目将通过课堂探讨、实地考察、对话交流、全球课堂等多种模式,全方位多维度深度解析REITs,覆盖监管政策解读、实践案例分析、模式探讨、产品设计及全球市场经验总结等,帮助学员全面理解和探索中国REITs发展路径,提升资产运营和资本管理的能力。

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