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北大光华思想沙龙聚焦租赁住房REITs市场与REITs税制问题

时间:2018-01-25

1月24日,北京大学光华管理学院院长刘俏教授、院长助理张峥教授出席北大光华思想沙龙,并围绕“不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)”与到场的十余家媒体分享观点。本期北大光华思想沙龙还发布了第四份REITs研究报告——《不动产信托投资基金税制问题研究》。

张峥:租赁住房REITs,将助力中国形成长效的租赁市场

张峥教授指出,REITs系列报告有三个主要目标:一是为政策部门推动公募REITs健康发展提供研究依据,二是总结REITs在中国市场的最佳实践,三是探讨REITs市场在未来金融体系中的作用。在这些目标的引领下,北大光华REITs课题组已经发布了系列REITs报告,未来还将发布4-5篇报告,主题包括基础设施REITs、专业服务机构、REITs市场与货币政策等。

围绕第三份REITs研究报告——《中国租赁住房REITs市场发展研究》,张峥教授分享了三个核心观点:第一,REITs对租赁住房市场的发展有重要意义。第二,“公募基金+ABS”模式是相对优选的方案,近期租赁住房资产证券化市场的实践,是对公募REITs推出的有益探索。第三,公募REITs并不是简单的现有类REITs的公募化和增加流动性,而是需要在结构化安排、定价、主动管理机制与能力等方面持续的探索和完善。

张峥教授介绍说,经过近20年的发展,中国正在从增量住房市场迈入存量住房市场,房子不够住的问题已经转化为住得贵、住得不够好的问题。解决这些问题的核心在于建立房地产发展的长效机制,重要的抓手就是租购并举。

张峥教授分析,多方面原因造成了中国目前尚没有形成长效的租赁市场,其中一个原因就是配套金融工具的缺乏。REITs,尤其是租赁住房REITs恰恰能够填补这个空白。从金融角度分析,租赁住房具有资产特定、收益稳定、运营模式清晰等特点,是非常适合证券化的资产类别。

结合中国实际,REITs对租赁住房市场有三大意义:第一,REITs将助力住房租赁企业可持续发展,因为权益型REITs可以作为住房租赁企业提供最有效的退出渠道,低杠杆完成租赁住房开发。第二,REITs有助于现有房企的转型发展,这缘于有了标准化公募REITs为租赁住房企业提供长期资金支持后,房企就可以从销售房产为主,转变为经营租赁住房与持有资产等待升值并重。第三,REITs有助于改善以个人为主的租赁住房市场结构。第四,REITs在投融资和运营管理方面的一些制度安排,会在市场上产生引领作用,促进市场更健康地发展。

张峥教授介绍了北大光华REITs课题组的测算结果,中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元,其中,中国租赁住房REITs的市值规模将在5200亿元至1.56万亿元之间,远景巨大。

如此具有前景的市场,目前是否有探路者?北大光华REITs课题组关注到:2014年至今,中国境内共有27单类REITs和18单CMBS产品在沪深交易所、银行间以及私募报价间系统发行,融资规模合计1310亿元。该课题组着重分析了四单基于租赁住房的资产证券化产品,认为这些实践对未来的公募REITs有重大意义。

刘俏:税收优惠政策是REITs市场迅速发展的重要因素

围绕第四份REITs研究报告——《不动产信托投资基金税制问题研究》,刘俏教授分享了三方面内容:第一,REITs税制问题为什么重要;第二,在中国环境中,最重要的REITs税制问题有哪些;第三,针对现有问题,提出一些具体建议。

刘俏教授指出,中国居民财富快速积累,但财富管理市场仍然缺乏有效的财富储值工具。REITs作为一种兼具房地产和金融属性的产品,价值非常之高。刘俏教授解释说:“为什么说REITs是实现租购并举长效机制的一个非常核心的环节?这里有一个前置条件,中国房地产很大的问题在于,房地产的价格缺乏一个定价的锚。”人们大概知道北京大学附近的房子价值10万元/平,但整个定价过程并不是特别清楚。在金融学分析中,所有资产的价值取决于未来总现金流的净现值。如果某一处房地产有配套的REITs在交易之中,会对资金的未来分布情况有非常清晰的信息反映,这就为房地产价格提供了一个锚。

REITs税制问题为什么重要?刘俏教授认为,中国目前仍然没有推出标准REITs产品,与税制问题是有关联的。目前全球近40个国家和地区推出了标准化的公募REITs产品,而中国仅有没有实现公募的类REITs产品,或者一些债券型而非权益型的产品。在欧美国家,已经有足够多的案例可以证明,税收优惠政策是REITs市场迅速发展的重要因素。

刘俏教授指出,北大光华REITs课题组对中国公募REITs市场规模的测算结果是相对保守的。这一潜力巨大的市场将会对中国的金融体系、经济社会生活,对老百姓的理财产生难以估量的影响。

那么,在中国环境中,最重要的REITs税制问题是哪些?刘俏教授指出了两个方面:一是税负太重,二是税收政策不透明。

关于REITs税负问题,刘俏教授认为,从设立环节、持有环节,到退出环节,整个REITs基金存续期间会有大量税收产生,其中最重的一笔税负发生在设立环节。刘俏教授举例说:假设有一笔价格为100亿元的房地产,仅在REITs设立环节产生的税负就达到了REITs市值的21%,这是非常重的税负。而在REITs基金存续期间,如果没有税收优惠,整体税负最高占到租金收入的44%。租赁住房市场是中国推出REITs最需要关注的核心领域,关注这一领域的税收问题意义重大。如果重新梳理征税过程,提供优惠和标准化的解决方案,税负将有一定的优化空间。

关于REITs税收政策不透明问题,刘俏教授指出,目前REITs基金设立在很多环节还没有标准化的处理方法,存在着一事一议、各地税务机关判断不一的问题。这就使得A地可以做的事,B地做不了;去年能做的事,今年做不了。这些问题都有待于未来的规范。

针对以上问题,刘俏教授给出了四方面建议:第一,对以REITs为目标的资产重组行为给予税收支持;第二,REITs设立过程中的股权转让属于重组行为,建议给予税收优惠;第三,降低REITs经营环节的税负,体现对REITs的税收优惠待遇;第四,减少REITs结构构建产生的税收负担。

刘俏教授呼吁,REITs市场是金融领域供给侧改革的重要抓手,对于中国房地产市场形成租购并举的长效机制有重大意义,希望相关参与者能够从社会效益最大化的角度出发,促进REITs市场的发展与壮大。

随后,刘俏教授、张峥教授对媒体关心的REITs相关问题一一作答。

REITs系列报告是“光华思想力”平台的重要研究成果之一。“光华思想力”是北大光华的思想平台,旨在用国际通行的研究工具和方法做具有国际水准的立足中国、辐射世界的中国学问,提供政策建议和咨询意见,服务经济社会发展,用扎根中国经济社会的政策研究和前沿商业实践研究反哺商学教育。

据悉,在未来两年里,“光华思想力”的研究方向将聚焦在七大领域:国家发展战略,宏观经济预测/中长期经济增长,开发性金融,企业(家)口述史,支柱产业转型升级和创新商业模式研究,新金融,以及数据与科技。REITs系列报告对 “新金融”、“开发性金融”两大领域均有涉及。




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